Contrato de compra e venda: como fazer?

O contrato de compra e venda é um documento essencial para evitar futuros problemas ou desgastes na hora adquirir ou transferir os direitos de posse de um item ou objeto.

Nesse documento deve estar incluído os deveres e obrigações das partes envolvidas, garantindo assim a segurança jurídica e o compromisso que está sendo firmado entre eles. 

Sabendo a importância desse documento também é necessário conhecer quais são as informações que devem ser inseridas  no seu contrato de compra e venda e em quais  situações você pode utilizá-lo.

E para que você conheça esse e outros detalhes sobre a confecção do contrato de compra e venda, elaboramos um artigo cheio de informações relevantes para você. 

Por que fazer um contrato de compra e venda?

O contrato de compra e venda é qualquer acordo que resulte em troca de dinheiro por um bem.

E ao contrário do que muitas pessoas pensam, ele não precisa se apresentar apenas no formato de um documento formal, como iremos abordar mais tardiamente neste artigo.

Um contrato de compra e venda pode ser firmado verbalmente e inclusive tacitamente, ou seja, de maneira implícita. 

A essa altura você já deve ter percebido que sempre que trocamos um bem por dinheiro realizamos um contrato de compra e venda.

Até mesmo o ato de realizar compras no supermercado pode ser considerado um contrato de compra e venda. 

E nesse sentido é possível firmar diferentes tipos de contrato de compra e venda como, por exemplo:

• Compra e venda de itens alimentícios
• Compra e venda de roupas
• Compra e venda de veículos
• Compra e venda de imóveis
• Compra e venda de eletrônicos e eletrodomésticos
• Compra e venda de softwares Saas

Entretanto, há alguns casos cujos valores e os direitos transferidos possuem um peso maior  o contrato de compra e venda precisa ser formalizado, pois é preciso comprovar o direito de posse.

" O Código Civil diz que através do contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (art. 481)."

Mesmo que as partes estejam bem intencionadas é importante deixar registrado o que ficou acordado entre as partes no sentido de pagamento e eventuais atribuições. 

Afinal, comprar ou vender um imóvel ou um veículo, por exemplo, envolve muito mais detalhes do que ir ao mercado, não é mesmo?

Crie o seu contrato de compra e venda com o Soda PDF

Uma grande preocupação durante a elaboração de documentos, não apenas de contratos de compra e venda é a segurança para o compartilhamento desses documentos. 

Outro aspecto que também é uma preocupação é a acessibilidade do documento em diferentes tipos de dispositivos.

Pois, alguns formatos de arquivo quando são abertos em outros dispositivos acabam sendo desformatados, e pode até mesmo impedir que o documento seja visualizado.

Para evitar que o documento sofra alterações ou sofra desformatações é altamente recomendável confeccioná-lo no formato de PDF. 

Portanto, se você quiser criar um documento em PDF e evitar de passar por essas situações incômodas você pode utilizar o Soda PDF.

Além de proteger o seu arquivo com senha,  com o Soda PDF, você pode assiná-lo eletronicamente, restringir o acesso ao documento e também ocultar trechos para proteger o acesso indevido de terceiros a informações importantes.

Não deixe de criar o seu modelo com o Soda PDF e garantir a segurança do seu contrato de compra e venda. 

Modelo de contrato de compra e venda

Agora que já sabe o que é um contrato de compra e venda e porque é importante utilizá-lo, iremos abordar quais são elementos que devem estar inclusos para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóveis.

Mas lembre-se que você pode fazer também um contrato de compra e venda de veículo, de terreno e de outros itens ou objetos como já abordamos anteriormente.

Item 1 - Descrição das partes envolvidas

O primeiro item do seu contrato de compra e venda é onde irá constar uma identificação de quem são as partes envolvidas para que possam ser responsabilizadas corretamente. 

Neste item, é importante destacar que há algumas diferenças entre as informações se quem está vendendo ou adquirindo um objeto é uma pessoa física ou jurídica ( independente se for um Mei ou não).

Como veremos no modelo a seguir para pessoas físicas, deve-se incluir dados como o Nome, RG, CPF, Endereço, Nacionalidade e profissão. 

Se uma das partes for uma  pessoa jurídica, esses dados devem ser substituídos por  nome ou razão social, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ, neste ato representada por (diretor ou sócio), nos termos do contrato social, (qualificação completa do sócio).

É preciso se atentar para o caso do imóvel ou objeto estar registrado no nome de duas pessoas, no caso de união estável e se sim deve-se incluir também os dados dessa pessoa.

Confira abaixo um exemplo de como pode ser realizado esse item em um contrato. 

CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA

1.CLÁUSULA PRIMEIRA - DAS PARTES:

1.1 Vendedor: (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (RG), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx). Seu(sua) esposo(a) (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (RG) 

1.2 Comprador: (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (RG), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (RG).

1.3 Fiadores: (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade), residente e domiciliado na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), no Estado (xxx), e sua esposa (Nome), (Nacionalidade), (Profissão), (Documentos de Identificação).é 

Item 2 - Detalhamento do objeto que está sendo vendido

É nesse item que será detalhado qual é o objeto de venda, independente de você estar vendendo uma casa, ou qualquer outro objeto.

Aqui serão abordadas também as características do objeto, e você descrevê-lo da maneira mais minuciosa possível.

Veja como devem ser descritas as características de cada objeto:

• Para produtos, eletrônicos ou eletrodomésticos: o nome do objeto, tamanho, modelo, ano de fabricação e validade. 
• Para serviços: é importante detalhar quais serão as atividades que a sua empresa irá realizar para entregar o serviço.
• No caso de imóveis: é preciso se atentar para fazer uma descrição do imóvel que seja condizente com os dados que se encontram na escritura do imóvel.
• Para veículos: é necessário incluir características como o modelo, ano de lançamento, descrição de todos os itens do veículo e a placa;

Abaixo, segue um exemplo de contrato de compra e venda de imóvel. 

2.CLÁUSULA SEGUNDA - DO OBJETO:

2.1 Imóvel: O presente, tem como OBJETO, o imóvel de propriedade do COMPROMITENTE, situado na Rua (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep (xxx), no Estado (xxx); com (xxx) metros quadrados, divididos em (xxx) cômodos, completamente vazios, sob o Registro n.º (xxx), do Cartório do (xxx) Ofício de Registro de Imóveis, livre de ônus ou quaisquer dívidas e, em boas condições de habitabilidade.

2.2 Por este instrumento particular e na melhor forma de direito, as partes antes nomeadas e qualificadas, tem certo e ajustado, por um lado compra e por outro a venda do imóvel antes descrito e caracterizado, mediante as seguintes condições:

(Especificar as condições)

2.2.1 DAS CONDIÇÕES DO IMÓVEL: O imóvel entregue na data da assinatura deste contrato está pintado e com todos acessórios em perfeito funcionamento, livre de qualquer vício oculto ou aparente, assumindo o COMPRADOR todos os riscos que possam advir, inclusive os oriundos de sentença judicial.

2.2.2 DA POSSE: Após a assinatura do presente contrato, o COMPRADOR entrará imediatamente na posse do imóvel, ressalvando-se que o fará em nome do VENDEDOR até o Registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis do (xxx) Ofício.

2.2.3 DAS BENFEITORIAS: Facultará ao COMPRADOR realizar benfeitorias no imóvel, ressalvando-se que as mesmas incorporarão ao mesmo. Sem que o VENDEDOR faça jus a qualquer espécie de indenização.

Item 3 - Apresentação de valores, prazos e condições de pagamento

Depois de identificar as partes, e especificar qual é o objeto ou item que está sendo vendido é necessário detalhar o valor, as formas de pagamento e também as datas e condições que as partes estão se comprometendo a cumprir. 

Esteja atento na hora de descrever esse item, pois ele é o item mais importante do contrato de compra e venda e provavelmente o motivo da realização do contrato.

Os valores, prestações e condições de pagamento devem estar claras e acordadas previamente entre as partes envolvidas. 

Também é importante detalhar todos os cálculos que o fizeram chegar na composição do valor final.

Vamos conferir agora quais são as formas de pagamento possíveis de incluir em um contrato de compra e venda: 

• Pagamento à vista:  é necessário especificar a conta bancária em que o pagamento será depositado, bem como a moeda em que ele será realizado e também deixar claro que esse valor se refere a quitação de todas as dívidas
• Dação como pagamento: é necessário indicar o valor abatido correspondente ao valor total, especificar o item que será dado em troca e o local em que o item será entregue.
• Pagamentos parcelados precisam especificar a quantidade de parcelas, o valor das parcelas e o dia do mês de vencimento das parcelas.

Confira abaixo como pode ser escrita esse item em um contrato de compra e venda

3.CLÁUSULA TERCEIRA - DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO:

3.1 O valor total da presente transação é de R$ (valor número e escrito por extenso), que serão pagos da seguinte maneira:

ENTRADA DE R$ (valor númerico e escrito por extenso)  , pago na assinatura do presente contrato, e;

R$ (valor numérico e escrito por extenso)   que serão pagos em  parcelas de R$ (valor numérico e escrito por extenso), até o dia XX de cada mês, com primeira parcela em (data de vencimento da primeira parcela)  , por meio de depósito bancário na (conta bancária de depósito)   .

Item 4  - Posse e usufruto

Neste item do contrato de compra e venda é são informados os demais dados a respeito da posse e usufruto do objeto de venda. 

Ele é mais comum em contratos de compra e venda de terrenos, contratos imobiliários ou carros, pois é comum que outros documentos também estejam incluídos na aquisição desses objetos. 

Veja abaixo um modelo de cláusula de posse e usofruto.

4.CLÁUSULA QUARTA - POSSE E USOFRUTO

4.1 A Escritura de Compra e Venda será formalizada até o 20º (vigésimo) dia útil após o pagamento da última parcela, quando as mesmas estiverem devidamente quitadas, ou seja, até o pagamento da duplicata n.º (xxx).

4.2 Estando concluída a referida Escritura o COMPRADOR terá o prazo de 10 (dez) dias úteis para registrá-la junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

4.3 Todas as despesas ligadas direta ou indiretamente à exceção do contrato, bem como aquelas referentes à transferência da propriedade, tais como escritura e registro, ficarão sob responsabilidade do COMPRADOR, somando-se a estas, as despesas ligadas à tradição do imóvel.

Item 5  - Multas e rescisão contratual

Esse item discorre a respeito da falta de pagamento, multas decorrentes de atrasos de pagamento e em último caso a rescisão contratual. 

5.CLAÚSULA QUINTA - FALTA DE PAGAMENTO E RECISÃO CONTRATUAL

5.1 Ocorrendo atraso no pagamento em qualquer uma das cláusulas o comprador será multado no valor de X% do valor da parcela.

5.2 Não havendo pagamento, gerará ao VENDEDOR, o direito de realizar a cobrança através de todos os meios admitidos em direito, independente de interpelação ou qualquer medida judicial ou extrajudicial prévia

5.3 A inadimplência dos pagamentos por mais de X meses, acarretará de plano a rescisão deste instrumento, independente de comunicação prévia, sem direito a indenização alguma, salvo a restituição do valor pago

Item 6 - Disposições finais

Nas disposições finais ficam estabelecidos os deveres gerais acerca do contrato, também são incluídas a data de firmamento do contrato, local de realização do contrato, assinatura das partes envolvidas e também das testemunhas.

Confira abaixo um exemplo desse item em contrato de compra e venda. 

6.CLÁUSULA SEXTA - DISPOSIÇÕES FINAIS

6.1 O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo, as quais elegem o foro da cidade de (xxx), onde se situa o imóvel, para dirimirem quaisquer dúvidas provenientes da execução e cumprimento do mesmo.

6.2 Ocorrendo o falecimento de qualquer das partes do presente contrato, os herdeiros deverão respeitar a vontade das mesmas aqui expressas, até o cumprimento integral do presente contrato, independentemente de interpelação judicial ou extrajudicial.

E, por estarem justas e convencionadas as partes o presente CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, juntamente com 2(duas) testemunhas. Terá caráter irretratável e improrrogável

Local

Data

Nome do vendedor e assinatura

Nome do comprador e assinatura

Testemunha 1

Testemunha 2

Reconhecimento de firma

Quando é preciso fazer um contrato de compra e venda?

Agora você sabe como fazer o seu contrato de compra e venda, mas ainda está se perguntando se existe algum momento indicado para fazer o contrato? 

A resposta para essa pergunta é que o contrato de compra e venda deve ser elaborado e aplicado quando você achar necessário.

Como dissemos no início do artigo, a formalização do contrato de compra e venda se dá para que as partes lembrem-se do que foi acordado e possam assegurar os direitos das partes perante a lei. 

Entretanto, você deve estar atento, pois algumas situações específicas apenas a elaboração de um contrato de compra e venda não é o suficiente para que ele seja validado na justiça.

Estamos falando de imóveis que valem mais do que 30 salários mínimos, por exemplo. 

Nesses casos é exigida uma escritura pública de compra e venda para que o negócio jurídico seja válido, e o seu contrato de compra e venda de imóvel vai passar a valer como um contrato de promessa de compra e venda.

O contrato de promessa de compra e venda é equivalente a um contrato preliminar e que vai preceder o contrato real.

Declaração de compra e venda e contrato de compra e venda são o mesmo documento?

Embora bastantes semelhantes, o contrato de compra e venda e a declaração de compra e venda são documentos diferentes.

Enquanto o contrato de compra e venda de um objeto estabelece em termos descritivos e detalhados quais são as atribuições que cada uma das partes deve cumprir para que o direito de posse do item ou objeto seja válido.

Uma declaração é apenas um documento que irá confirmar que você detém a posse de um objeto, na declaração não precisam estar especificados as condições de pagamento, por exemplo.

A declaração de compra e venda deve conter  dados como o nome, CPF, RG, nacionalidade e o endereço, o valor total do item e também as características do objeto e adicionar uma pequena descrição acerca do direito de posse do comprador.

Datas, assinaturas e testemunhas também devem ser incluídas para atestar o direito de posse.

A Declaração de compra e venda geralmente é realizada quando você quer ter um recibo de que pagou e recebeu o objeto.

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Depois de saber como criar o seu contrato de compra e venda atente aos detalhes

Nesse artigo, apresentamos quais são os itens que devem constar num modelo de contrato de compra e venda qual é a sua relevância jurídica.

Não se esqueça que apesar do modelo, que utilizamos como exemplo, o contrato de compra e venda deve ser redigido com atenção e de preferência por alguém que tenha conhecimento da área jurídica.

Se optar por elaborar o seu próprio contrato, esteja atento a cada detalhe e cláusula inserida, pois esse documento terá valor jurídico e não poderá ser anulado.

Boas vendas!